세모와 네모 그리고 동그라미

[머니투데이 송정렬 기자][SKT 최초 '1초당 과금'vs KT 폰1대로 '쿡&쇼' vs LGT 오즈정액제 '다양']

SK텔레콤, KT, LG텔레콤 등 이동통신3사가 최근 장기가입자를 위한 할인요금제, 저렴한 데이터요금제 등 다양한 요금인하 상품들을 잇따라 쏟아내고 있다. 지난 9월말 발표한 요금인하 방안에 따른 것이다.

이통사의 요금인하 방안은 1초당 과금제 도입, 가입비인하, 장기가입자에 대한 요금인하, 무선데이터요금인하, 선불요금제 활성화, 초다량가입자 요금인하, 청소년 요금제 개선, 결합상품 요금인하 등을 포함하고 있다.

이통3사는 이에 따라 내년 3월 1초당 과금제 도입까지 순차적으로 이동전화 가입자들의 요금부담을 덜어줄 수 있는 다양한 요금인하 보따리를 풀어놓을 예정이다.

요금인하방안들이 모두 시행될 경우 내년에만 SK텔레콤 8900억원, KT 4626억원, LG텔레콤 1675억원 등 총 1조5201억원의 요금인하 효과가 발생할 것으로 예상된다. 이는 이통3사의 지난 2008년 매출 21조912억원의 7.2%에 달하는 수치로 이통3사 입장에서는 부담이 클 수밖에 없다.

그러나 4766만명에 달하는 이동통신 가입자 입장에서는 기존의 부담스러운 이동전화요금의 군살을 쏙 뺄 수 있는 절호의 기회를 맞고 있는 셈이다.

단 이번 요금인하 혜택은 전체 가입자들에 골고루 돌아가는 것이 아니라 기회를 적극적으로 활용하는 가입자들에게만 돌아가게 된다. 1초당 과금제, 가입비 인하 등을 제외하면 이통3사의 요금인하 방안들이 대부분 선택형 요금제들로 구성돼 있다. 따라서 가입자는 자신의 통화패턴 등을 꼼꼼히 고려해서 자신에게 맞는 요금제를 선택할 필요가 있다.

이동통신 1위 업체인 SK텔레콤은 이통3사 중 유일하게 내년 3월부터 '1초당 과금제'를 전면 도입한다. 과금단위가 기존 10초에서 1초로 변경되면, SK텔레콤 가입자당 8326원의 요금이 인하되는 혜택을 누릴 수 있다. 물론 이 때문에 SK텔레콤은 연간 2010억원에 달하는 낙전수입을 놓치게 되지만, SK텔레콤은 이를 계기로 고객지향적인 이미지를 강화하겠다는 계획이다.

KTF를 합병해 유·무선통신사로 거듭난 KT는 하나의 휴대폰으로 인터넷전화와 이동전화를 모두 사용할 수 있는 유무선통합(FMC)서비스를 내놨다. 이를 통해 가입자들에게 요금인하 혜택을 제공하면서 동시에 컨버전스 서비스를 확산하는 일석이조의 효과를 노리겠다는 전략이다.

LG텔레콤은 저렴한 맞춤형 데이터요금제를 앞세워 데이터서비스 오즈 가입자 확대에 적극 나서고 있다.

업계 한 전문가는 "다양한 신규 요금제의 출시로 다소 혼란스럽지만, 이통사 고객센터를 통해 요금안내를 받고, 중복할인여부 등도 꼼꼼히 따져본 이후 새로운 상품에 가입하는 적극적인 자세가 가계통신비를 줄이는 비법"이라고 말했다.

↑SK텔레콤은 내년 3월 이통 3사중 유일하게 1초당 과금제를 전면 도입한다.

◇SKT, 업계 최초로 내년 3월부터 '1초당 과금' 적용'

SK텔레콤은 내년 3월 이동통신 3사 중 유일하게 '1초당 과금제'를 도입한다. 이에 따른 출혈이 만만치 않을 것으로 예상되지만, SK텔레콤은 1초당 과금제 도입으로 고객 혜택을 강화함으로써 이동통신시장 선도업체로서의 면모를 강화한다는 전략이다.

특히 시민단체, 정치권 등 외부로부터 요금인하 압박을 지속적으로 받아왔던 SK텔레콤 입장에선 '초당 과금제' 도입을 계기로 요금인하 압박에 종지부를 찍겠다는 의미도 담겨있다. 이에 따라 SK텔레콤은 '콜셋업요금 부과' 등 이른바 요금설계의 '꼼수'를 부리지 않고, 순수하게 1초당 과금제를 전면 도입키로 결정했다.

외국의 경우, 1초단위 요금제를 운영하더라도 통화시마다 50~250원의 별도 요금, 이른바 콜셋업요금(Call Setup Charge)를 부과하거나 통화시마다 30초 또는 1분은 기본 과금으로 하고, 이후부터 1초 단위로 과금하는 경우가 대부분이다. 또한 미국 1분, 일본 30초 등 해외 이통사의 과금단위는 기존 우리나라의 10초에 비해서도 여전히 긴 상황이다.

현재 SK텔레콤처럼 콜셋업요금과 기본과금 없이 순수하게 1초당 통화료만을 과금하는 방식의 1초당 과금제를 채택한 국가는 경제협력개발기구(OECD) 30개국 회원국 중 프랑스, 아일랜드, 폴란드, 슬로바키아 등 4개국에 불과하다.

SK텔레콤은 내년 3월부터 1초당 과금제를 적용하기 위해 현재 시스템 개발에 한창이다. 시스템 개발 이후 구체적인 과금정책을 결정하고 테스트에 나서는 등 차질없는 도입에 만전을 기하고 있다.

SK텔레콤은 1초당 과금제 도입에 따라 연간 기준으로 약 2010억원의 매출이 줄어들 것으로 추산하고 있다. SK텔레콤 가입자당 연간 8326원의 요금절감 효과를 볼 수 있는 셈이다.

9월말 이통3사가 발표한 이동통신 요금인하 방안의 대부분이 가입자가 가입해야만 요금인하 혜택을 볼 수 있는 선택형 요금제로 구성됐다. 하지만 1초당 과금제는 도입과 동시에 2414만명에 달하는 SK텔레콤 가입자들이 곧바로 혜택을 볼 수 있는 있다는 점에서 주목을 받고 있다.

↑KT는 유무선통합(FMC)서비스 '쿡앤쇼'를 앞세워 고객에 요금인하 혜택을 제공하면서 동시에 컨버전스시장 주도권을 확보하는 '두마리 토끼사냥'에 나섰다.

◇KT '쿡앤쇼'로 두마리 토끼 사냥

KT는 유무선통합서비스(FMC) '쿡앤쇼'를 통해 소비자에게 요금인하 혜택을 제공하면서 동시에 컨버전스서비스 시장에서 우위를 확보하는 '두 마리 토끼사냥'에 나섰다.

쿡앤쇼는 휴대폰 1대로 액세스포인트(AP)가 설치된 집이나 무선랜서비스 지역에서 인터넷전화를 사용하고, 그밖에 지역에서 이동전화를 이용할 수 있다. 무선랜 지역은 이동전화에 비해 저렴한 인터넷전화를 이용할 수 있을 뿐 아니라 무료 웹서핑까지 즐길 수 있어 경제적이다.

쿡앤쇼를 이용하려면 반드시 인터넷전화에 가입해야 하고, 휴대폰도 와이파이가 탑재된 전용휴대폰이어야 한다. 무선랜 AP는 KT가 무상으로 제공하기 때문에 기본적으로 집에서는 모든 통화를 인터넷전화로 이용할 수 있다.

이에 따라 KT는 쿡앤쇼 전용폰으로 삼성전자 옴니아팝(M7200)과 일반폰 모델 전용폰인 KT테크 EV-F110을 선보인데 이어 조만간 세계 최초로 3W(와이브로, WCDMA, WiFi)를 이용할 수 있는 스마트폰 SPH-M8400(쇼 옴니아)를 시판하는 등 전용폰 라인업을 대폭 강화할 예정이다.

특히 SPH-M8400은 1만4000여개 네스팟존에서 인터넷전화 서비스를 이용할 수 있을 뿐 아니라 무료로 데이터서비스(M7200은 네스팟존내 데이터서비스 이용불가)까지 이용할 수 있어 고객들이 통신비 절감과 함께 무선인터넷 시장의 활성화에 크게 기여할 것으로 KT는 기대하고 있다.

기존 휴대폰에서 집전화로 통화할 경우 요금은 3분에 324원이다. 그러나 쿡앤쇼를 통해 인터넷전화로 통화하면 3분 39원으로 약 88%의 요금이 절감된다. 또한 이동전화끼리 통화요금도 10초당 18원에서 10초당 13원으로 통화할 수 있어, 약 28% 가량 저렴된다.

쿡앤쇼를 이용할 경우 요금제는 '스마트폰 전용 번들요금제' 또는 '3G 요금제+스마트폰 전용 데이터요금제'를 이용하면 된다.

KT 관계자는 "쿡앤쇼는 컨버전스라는 새로운 IT트렌드의 실현을 의미한다"며 "이를 통해 고객들에 생활의 편익, 요금절감 등 혜택을 제공하는 한편, 새로운 산업활성화를 통한 일자리 창출과 경제발전에도 기여하겠다"고 밝혔다.

↑LG텔레콤은 오즈를 앞세워 모바일인터넷 확산에 주력하고 있다.

◇LGT, 月1만원 오즈요금제로 '마음껏'

LG텔레콤은 지난해 4월 데이터서비스 '오즈'를 선보인 이후 오즈 무한자유 요금제와 오즈 무한자유 스마트폰 요금제를 잇따라 시판하며, 무선데이터 요금인하를 주도해왔다. 그 덕분에 지난 11월부터 데이터요금 인하에 나선 경쟁업체들에 비해 요금경쟁력에서 확실한 우위를 확보하고 있다는 것이 LG텔레콤의 주장이다.

오즈 무한자유 요금제는 월정액 6000원에 1기가바이트(GB)에 달하는 데이터를 이용할 수 있다. 웹서핑은 물론 무선인터넷 이지아이, 오즈라이트를 거의 무제한 사용할 수 있다. 1GB의 데이터 용량을 이용하려면 일반 데이터 요금제로 100만원을 내야 한다.

아울러 LG텔레콤은 인터넷 과다 사용에 따른 요금 부담을 원천적으로 막기 위해 1GB 초과시 1킬로바이트(KB)당 0.05원을 적용하고 있다. 1GB까지 사용했으면 문자메시지로 이를 본인에게 알려주고, 총 청구요금이 기본료를 포함해 2만5000원이 넘지 않도록 하고 있다. 현재 오즈 무한자유 요금제 가입자수는 96만명에 이른다.

LG텔레콤은 연내 무선랜(Wi-Fi)과 윈도 모바일 6.5 운영체제(OS)를 탑재한 삼성전자 오즈옴니아와 LG전자 라일라 등 2종의 스마트폰을 내놓을 예정이다. 또 스마트폰에서 월 1만원에 무선데이터를 이용할 수 있는 오즈무한자유 스마트폰 요금제도 이달초 내놓았다. 종전에 이 요금제는 한달에 데이터를 1GB까지 사용하는 조건으로 월 2만원씩 받았다. '오즈무한자유 스마트폰 요금제'는 윈도 모바일을 통해서 인터넷에 직접 접속하는 데이터 용량은 물론 무선인터넷 플랫폼을 통해 오즈에 접속하는 것까지 포함된다.

LG텔레콤 관계자는 "오즈 무한자유 스마트폰 요금제 이외에 추후 이용량을 분석, 이용자들의 다양한 욕구에 맞는 상위 요금제 출시도 검토하고 있다"며 데이터시장 경쟁력 강화에 강한 의욕을 내비쳤다.

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송정렬기자 songjr@

영업이 부진한 쇼핑몰 전체를 헐값에 장기간 임대하는 방식의 일부 업체들의 사업방식이 앞으로는 쉽지 않을 전망이다. 최근 인천지방법원 부천지원은, 부천 지역 쇼핑몰인 "소풍"의 일부 수분양자들이 다수 수분양자들의 임대 동의하에 이 쇼핑몰에서 영업을 준비하고 있는 이랜드 월드 등을 상대로 제기한 2009카합897호 공사중지 및 출입금지가처분신청사건에서, 이랜드월드와 사업추진업체가 임대동의를 하지 않은 수분양자들 부분에 대해 진행하는 공사나 출입행위는 적법하지 않다고 하여 공사와 출입을 금지하라는 취지의 결정을 선고했다.  

이 사건을 비롯해서 그동안 쇠락한 쇼핑몰을 헐값에 임대하여 영업을 해 온 일부 업체들의 영업행태가 지속되어 온 배경은 다음과 같다.

몇 년 전부터 쇼핑몰 분양이 유행을 타면서 우후죽순처럼 일어나고 이로 인한 상가의 과잉공급문제로 인해 분양이나 영업활성화에 실패한 쇼핑몰이 대거 등장하자, 일부 업체들은 분양이나 영업활성화에 실패한 쇠락한 쇼핑몰을 예의주시하면서 이들 쇼핑몰을 헐값에 장기임대하게 된다. 이 과정에서 가장 큰 문제는 쇼핑몰 점포를 분양받은 수많은 수분양자들을 설득하는 일인데, 이들 업체가 이런 쇠락한 쇼핑몰에 눈독을 들이는 가장 큰 이유가 저렴한 임대료에 있다는 점에서 이들이 제시하는 임대료 수준이 수분양자들 입장에서 결코 만족스러울 수 없다. 하지만, 그럼에도 불구하고 대부분의 수분양자들은 장기간 영업침체에 시달린 관계로 비록 헐값이나 다름없는 적은 임대료이기는 하지만 눈물을 머금고 이러한 방식의 장기임대에 동의하게 된다. 하지만, 쇼핑몰의 특성상 워낙 많은 수분양자들이 있어, 임대면적이 위치한 수분양자들 전부의 동의를 받기란 사실상 어려웠다. 그 때문에 결국 전부가 아닌 상당한 수의 동의만으로 전체 면적에 대한 임대절차가 강행되게 된다.

이렇게 되면 임대에 반대하는 소수의 수분양자들 입장에서는 자신들 소유의 점포부분에 대해서는 명백한 소유권침해라고 생각할 수 밖에 없지만, 다른 다수의 수분양자들이나 사업을 진행하는 회사가 실력을 행사하면서 일방적으로 진행하는 절차를 힘으로 막을 수 없게 되면서, 상실한 점유를 되찾기 위한 인도청구가 소수의 반대 수분양자들에 의해 소송화되는 것이다.  

동의없이 타인의 소유권을 침해한 점에서 보자면, 당연히 수분양자들의 인도청구가 인정되는 것이 당연하겠지만, 이들 업체들은 소수의 반대자들과의 재판을 의식해서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라고 함)에서 정하는 규약에 "일정 다수의 결의가 있으면 이 결의에 반대한 사람들 소유의 점포들까지도 전부 사용하거나 처분할 수 있다"는 취지의 내용을 넣는 것이 일반적이다. 재판에서는, 이런 규약내용이 소유권을 근거로 한 인도청구에 어떤 영향을 미칠 것인지가 쟁점이 된다. 

이런 분쟁에 대해 그동안 법원은, 소수 반대자들의 인도청구를 "권리남용"이라고 하여 대체로 기각하는 경향이 있었다(서울서부지방법원 2007나8284호). 쇠락하는 상권을 일으키는 차원에서 많은 수의 수분양자들이 결정한 임대결정에 대해 극히 소수만이 반대하여 추진을 막는 것은 법적으로도 잘못된 것이라는 취지이다.

하지만, 이런 분위기는 2009. 4. 9. 선고된 대법원 2009다242호 판결로 인해  반전되게 된다. 이 판결은,  "집합건물법상 규약이라고 하더라도 강행법규에 위반된다거나, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한할 경우에는 무효라고 보아야 하는데, 문제된 규약은 다른 구분소유자의 80% 이상 동의만 있으면 임대차체결 여부에 관해서 해당 구분소유자의 의사에 관계없이 임대가 가능하다는 것이라는 점에서, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적, 배타적 사용관리권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것으로 무효"라고 판단하여, 그동안 규약내용을 근거로 소수 반대자들의 주장을 인정치 않아왔던 법원의 경향이 잘못된 것임을 분명히 하였다.

이 번 부천지원의 결정 역시 이 대법원 판결의 취지를 반영하여, 비록 규약에 전체 구분소유자의 80% 이상 동의가 있는 경우에는 이에 반대하는 구분소유자가 있더라도 그 반대하는 구분소유자의 전유부분까지 포함하여 이 사건 건물을 제3자에게 일괄임대 할 수 있다는 규정이 있고, 실제로 80% 이상의 임대동의가 있다고 하더라도, 위 대법원판결의 취지에서와 같이 이 규약내용은 무효라는 점에서, 결국 반대 수분양자들 소유분에 대한 임대차계약은 무효가 되기 때문에, 이 부분에 대한 공사진행과 출입행위는 불법이다는 취지로 판단하였다. 종전에는 소극적인 태도를 보여왔던 소수자들의 소유권행사에 대해 부천지원 재판부가 긍정적으로 판단하였고, 그것도 본안판결 이전 가처분 단계에서 신속하게 결정을 명한 것은 매우 이례적이라고 할 수 있다는 점에서 이 판결의 의미가 있다.

앞선 대법원 판결과 이 번 판결선고를 통해, 앞으로는 쇼핑몰과 같은 구분소유자들이 밀집한 공간 전체를 대상으로 한 일부 업체들의 임대영업은 힘들어질 것으로 보인다. 수많은 구분소유자들의 전체 동의를 받는다는 것은 사실상 불가능한데다가, 소수 반대자들의 설득을 위해서 상당한 추가 비용이 소요될 가능성이 커서, 쇼핑몰 임대에 따른 메리트가 그만큼 줄어들 수 밖에 없기 때문이다.

한편, 쇼핑몰 분양을 받을 때는 이러한 점을 충분히 숙지할 필요가 있다. 원래 쇼핑몰이라는 컨셉은, 큰 규모의 건물을 적은 평수의 수많은 구분소유권으로 나누어서 당초 예정된 층수별 지정업종의 범위 내에서 개별 구분소유자가 각자 독자적으로 영업을 하는 것에 있는데, 쇼핑몰 전체 영업이 전반적으로 잘 살아나면 다행이지만, 반대로 쇼핑몰 전체 영업이 부진해서 구분소유공간 전체를 한꺼번에 임대하는 등의 새로운 방법을 모색할 상황에 직면해서는 어려움에 처할 수 밖에 없다. 전체 수분양자들의 동의를 이끌어내기가 쉽지 않기 때문이다. 그런 점에서 보자면, 쇼핑몰 분양업체들의 광고에만 휩쓸려 무턱대고 분양받을 것이 아니라 쇼핑몰의 장점과 단점, 잘 안될 경우의 대안과 같은 여러 가지 면을 고려하면서 분양에 임할 필요가 있다.

<참고판결>

▶ 대법원 2009. 4. 9.선고 2009다242  건물명도등

  집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조는 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다."라고 규정하고, 같은 법 제29조는 "규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다."고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있는데, 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 참조).

  원심판결 이유에 의하면 원심은 다음과 같은 사실을 인정하였다. 즉, 이 사건 상가건물의 상가관리운영위원회(이하 ‘운영위원회’라 한다)와 주식회사 정****는 이 사건 상가건물의 지하 1층부터 지상 5층까지 총 1,095개 점포의 구분소유자들을 대리하여 피고 회사와 사이에 위 각 점포와 그에 상응하는 주차장을 피고 회사에게 임대하는 내용의 임대차계약(‘이하 이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 원고들 소유의 이 사건 상가건물 제2층 2020호 및 2172호도 이에 포함되었다. 그 후 이 사건 건물의 관리단은 서면결의로써 운영위원회를 이 사건 상가건물의 관리인으로 선임하고, 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 내용의 규약(이하 ‘이 사건 규약’이라 한다)을 제정하였으며, 원고들은 이 사건 임대차계약 체결과 관련하여 운영위원회에 권한을 위임하거나 사전 또는 사후에 동의한 바 없고, 이 사건 규약의 제정에 대하여도 동의하지 아니하였다. 이러한 사실관계에 기초하여 원심은, 이 사건 임대차계약 체결 당시에는 관리인의 권한을 정한 규약이 없었으나, 그 후 관리단이 서면결의로 운영위원회를 관리인으로 선임하고 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정한 이 사건 규약을 제정함으로써 이 사건 임대차계약을 추인하였으며, 이 사건 상가건물의 운영부진을 극복하기 위하여 이 사건 규약이 제정된 점, 이 사건 임대차계약에 따라 구분소유자들에게 임대차보증금 및 월 임대료가 지급되고 있는 점 등을 종합하여, 이 사건 규약이 구분소유자들의 사유재산권을 지나치게 제한하여 무효라고 보기 어렵다고 판단하였다.

  그러나 원심이 인정한 사실관계에 따르면, 이 사건 규약은 전유부분의 전체 내지 상당부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적․배타적 사용․관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 이 사건 규약은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건 임대차계약도 원고들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다.

  그럼에도 불구하고 원심은 이 사건 규약이 유효임을 전제로 운영위원회 등이 원고들의 동의나 위임 없이 체결한 이 사건 임대차계약이 유효하다고 판단하여 원고들의 청구를 기각하였는바, 이러한 원심판결에는 집합건물 규약의 설정범위에 관한 법리오해나 집합건물 구분소유권에 관한 법리오해로 인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

▶ 인천지방법원 부천지원2009카합897  공사중지 및 출입금지가처분

   주 문

채권자들이 채무자들을 위한 보증으로 각 100,000,000원을 각 공탁하거나, 위 금액을 보험금액으로 하는 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 각 제출하는 것을 조건으로, 

1. 채무자들은 별지 목록 기재 부동산에 공사를 하거나, 출입을 하여서는 아니 된다.

2. 신청비용은 채무자들이 부담한다.

<이 유>

1. 기초사실

  이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하면 다음의 각 사실이 인정된다.

  가. 채권자들은 부천시 원미구 *동 53*-*에 있는 지하 3층 지상 9층의 ‘소*’이라는 명칭의 집합건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 점포’라 한다)의 구분소유자들(구체적으로, 채권자 김**과 김##는 별지 목록 1항 기재 점포의, 채권자 김@@는 별지 목록 2항 기재 점포의, 채권자 김##와 신청외 옥**은 별지 목록 3항 기재 점포의, 채권자 박**은 별지 목록 4항 기재 점포의, 채권자 서**은 별지 목록 5항 기재 점포의, 채권자 안**은 별지 목록 6항 기재 점포의, 채권자 이**은 별지 목록 7항 기재 점포의, 채권자 전**는 별지 목록 8항 기재 점포의, 채권자 주**은 별지 목록 9항 기재 점포의, 채권자 한**은 별지 목록 10항 기재 점포의, 채권자 한**는 별지 목록 11항 기재 점포의 각 구분소유자들이다)이고, 채무자 주식회사 소*****(이하 ‘채무자 소*****’라 한다)는 이 사건 건물의 관리인으로 선정된 회사이다.

  나. 이 사건 건물에 관하여는 2007. 10. 5.경 소유권보존등기가 마쳐졌으나, 일부의 점포를 제외하고는 분양이 되지 않았던 관계로 이 사건 건물이 당초 예정하였던 종합쇼핑몰로서의 기능은 하지 못하였고, 이에, 채무자 소*****는 2008. 10. 27. 채무자 주식회사 이****(이하 ‘채무자 이**’라 한다)와 사이에 이 사건 각 점포를 비롯하여 이 사건 건물 중 1층부터 5층까지의 전용 및 공유면적 일체 가운데 소*****에 임대차계약 체결권한을 위임한 구분소유자들이 소유하고 있는 부분(5층 가구매장 사용부분 제외)에 관하여 임차하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

  다. 그 후 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 관리단은 2008. 11. 19. 임시총회를 개최하여 참석한 구분소유자들로부터 채무자 소*****의 발족과 이 사건 일괄임대차계약 체결을 사후 추인받았는데, 당시의 구분소유자 중 35명을 제외하고는 임대차계약 체결과 관련된 일체의 사항을 관리단에게 위임하기로 동의하였다.

  라. 한편, 이 사건 건물 중 분양대상이 되는 지하 1층부터 6층까지의 해당 점포의 전용부분 면적은 77,464.30㎡이고 2008. 11. 19. 현재 분양대금을 전부 납부하고 수분양자 명의로 소유권이전등기를 마친 부분의 면적은 19,291.89㎡(전체 면적의 24.9%), 아직 분양되지 않거나 수분양자들이 분양대금을 납부하지 않아 시행사인 명의로 소유권보존등기되었다가 한*****에 신탁등기된 부분의 면적은 58,172.41㎡(전체 면적의 75.1%)이고, 그 중 위 임시총회에 참석한 구분소유자들의 전용면적 합계는 66,819.14㎡(전체 면적의 86%)이다.

2. 당사자들의 주장 및 판단

  가. 당사자들의 주장

     채권자들은 자신들의 반대의사에도 불구하고 채무자 소*****가 채무자 이**와 사이에 자신들의 전유부분인 이 사건 각 점포까지 포함하여 이 사건 건물을 일괄임대하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 채무자 이**는 2009. 4.말부터 내부인테리어 공사를 진행하며, 같은 해 7. 6.경부터는 이 사건 건물의 모든 출입문을 봉쇄하고 채권자들의 전유부분까지도 임의로 점유, 사용하며 공사를 하고 있으므로, 이와 같은 채무자들의 소유권침해행위는 금지되어야 한다고 주장한다.

     이에 대하여 채무자들은 집합건물의 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 될 의무를 부담하며, 이 사건 건물에 관한 관리규약 제6-1조는 ‘전체 구분소유자의 80% 이상 동의가 있는 경우에는 전유구분소유자의 반대에도 불구하고 제3자에게 일괄임대 사용하도록 할 수 있고, 제3자에게 일괄 임대에 반대하거나 기타 이유로 사용을 반대하는 경우 관리단에서는 법적절차에 따라 전유부분에 대한 경매, 사용금지 등의 조치를 취할 수 있다’고 규정하고 있는데, 이 사건 임대차계약은 이 사건 건물의 전체 구분소유자 중 97%가 넘는 사람이 동의하여 체결된 것이므로, 채권자들은 채무자들이 이 사건 각 점포를 사용하는 것을 방해할 수 없다고 주장한다.

  나. 판단

     집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제28조는 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다."라고 규정하고, 같은 법 제29조는 "규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다."고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있는데, 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 참조).

     살피건대, 이 사건 건물의 관리규약 제6-1조는 전체 구분소유자의 80% 이상 동의가 있는 경우에는 이에 반대하는 구분소유자가 있더라도 그 반대하는 구분소유자의 전유부분까지 포함하여 이 사건 건물을 제3자에게 일괄임대 할 수 있다고 규정하고 있는 바, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적․배타적 사용․관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 위 관리규약은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건 임대차계약은 채권자들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자들에게 효력을 미칠 수 없다고 할 것이다(대법원 2009. 4. 9.선고 2009다242 판결 참조).

    따라서 채무자들이 이 사건 임대차계약이 유효함을 전제로 채권자들의 전유부분인 이 사건 각 점포까지 점유, 사용하며 공사를 진행하는 것은 채무자들의 소유권을 침해하는 행위라고 할 것이고, 채권자들에게는 그 침해행위의 금지 및 예방을 구할 권리가 있으며, 채무자들이 이에 대하여 다투고 있는 이상 이를 보전할 필요성도 있다.

3. 결론

  그렇다면 이 사건 가처분신청은 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

최광석 변호사

1. 가등기
종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이다. 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1) 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.

2. 가압류
채무자가 자신이 빌린 돈을 갚지 않으면서 자신이 소유한 부동산을 처분하려고 한다면 채권자로서는 소송 전에 미리 그러한 채무자의 재산이탈을 막아둘 필요성이 있게 되는데 이때 하는 등기가 가압류등기이다. 한편 가압류등기는 부동산소유권뿐만 아니라 전세권,저당권,임차권에 대해서도 할 수 있다.그리고 이에 대한 채무자의 구제방법도 가처분의 경우와 유사하다. 가압류와 가처분은 채권자의 청구권이 금전청구권이냐 아니냐 하는점에 결정적인 차이가 있다.

3. 가처분
부동산을 사기로 하고 대금을 모두 지급하여 그 부동산을 소유할 수 있는 권리가 생겼을때,혹시라도 매도인이 그 부동산을 다른 사람에게 몰래 팔고 달아나지 않을까 하고 걱정이 된다면 이를 방지하기 위해 매도인이 그 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 기재할 수 있는데 이를 가처분등기라고 한다.

만일 매도인이 금기사항을 어기고 그 부동산을 다른사람에게 팔았다 하더라도 훗날 소송을 통해 가처분 이후의 등기를 말소할 수 있기 때문에 가처분을 해둔 매수인의 권리는 안전하게 보호된다.가처분등기의 예로는 처분금지가처분,점유이전금지가처분,대표이사 업무정지가처분 등이 있다.만일 채무자가 그러한 가처분등기가 부당하다고 생각한다면 상소(上訴)나 이의를 할 수 있고,또는 법원에 채권자에 대해 제소명령(提訴命令)할 것을 신청할 수도 있다.가처분과 가압류는 채권자의 청구권이 금전청구권이냐 아니냐 하는점에 결정적인 차이가 있다.

4. 각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.

5. 감정인
특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구제적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자를 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받는다.

6. 감정평가액
집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.

7. 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차중의 하나이다.

8. 강제집행
채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 채무명의에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가공권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차이다.

9. 개별경매(분할경매)
수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저경매가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니하며, 이 경우 채무자는 경락할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄경매에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재량에 의하여 일괄경매를 정할 수 있다.

10. 경락기일
집행법원은 경매기일의 종결후 미리 지정된 기일에 경락기일을 열어 경락의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음 경락의 허가 또는 불허가를 선고하는 날이다.

(신) 매각결정기일

11. 경매
넓은 의미로는 매도인이 다수인을 모아 놓고 구두로 신청을 받아 최고가 신청인과 매매를 성립시키는 것. 개별적 매매에 비하여 비교적 높고 공평한 가격으로 환가를 가능하게 하는 방법이다. 경매에는 사인이 행하는 사경매와 국가기관이 행하는 공경매가 있으며, 국세징수법·민사소송법·경매법에 의한 경매가 공경매에 속한다.

소송실무에 있어서 민사소송법에 의한 부동산경매를 강제경매라고 하고, 경매법에 의한 경매를 임의경매라고 한다. 좁은 의미에서는 경매법에 의한 경매를 의미하며, 민법·상법 등에서 환가권이나 환가의무를 인정받은 자가 집달관 또는 법원에 신청하여 개시된다. 경매법에 의한 경매는 재산의 보관 또는 정리방법으로서 환가하는 이른바 자조매각과 저당권·질권등 타인의 물건에 대한 담보권의 실행으로 구분할 수 있다.

경매법에 의한 경매는 실체법상의 매각권을 행사하기 위하여 국가의 힘을 빌린 데 그치고, 채무명의에 표시된 청구권의 국가권력에 의한 강제실현의 절차는 아니기 때문에, 그 성질은 비송사건에 해당한다.

경매의 절차는 유체동산의 경우와 부동산의 경우에 따라 다르다.

① 유체동산의 경우에 집달관이 집행신청을 받은 이상 별도의 수입이 없이도 실시할 수 있다. 집달관은 경매의 준비로서 미리 경매일시·장소 및 물건을 공고하고 압류물 중에 고가품이 있으면 감정인에게 평가시켜야 한다. 경매절차는 공고한 일시·장소에서 매각조건을 알려 경매의 신청을 최고함으로써 개시되며, 최고가경매의 신청이 있을 때에는 그 가액을 3회 호창한 뒤 그 이상의 신청이 없음이 확인되면 최고가경매의 경락(競落)을 결정한다.

② 부동산에 대한 집행절차는 소재지의 지방법원의 전속관할에 속한다. 부동산강제경매는 채권자의 신청에 따라 경매개시결정에 의하여 부동산을 압류하고, 이어서 경매기일을 정해 집달관으로 하여금 경매를 실시하게 하여 최고가 경매인을 결정하며, 다시 경락기일에 집행법원은 관계인의 의견을 들어 경락의 허가여부를 결정한다. 경락허가결정이 확정된 후에 경락대금의 지급과 배당기일을 정해 경락인에게 대금을 지급케 함과 동시에 배당절차를 실시한다.
경매법에 의한 임의경매와 민사소송법상의 강제집행에 의한 경매와 절차자체는 대체로 공통적이고, 특히 부동산의 경매에 있어서는 경매법도 강제경매에 관한 민사소송법의 규정을 많이 준용하고 있다. 그러나 임의경매에서는 성질상 채권자·채무자의 대립이 없고, 채무명의를 요하지 아니하며 또 일반채권자의 배당요구가 원칙적으로 인정되지 않는 것은 강제집행에 있어서의 경매와의 차이점이라 할 것이다. 경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 취득하며(경매법 3 ①), 경매에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 단, 등기를 하지 아니하면 이를 처분할 수 없다(민법 187).

12. 경매개시결정
경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이 때 집행법원은, 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라, 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.

13. 경매기일공고
경매기일 및 경락기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하여야 하며 법원이 필요하다고 인정할 때에는 그 외의 경매기일에 관하여도 신문에 게재할 수 있으며, 대법원 홈페이지(www.scourt. go.kr) 법원공고 란에도 게재한다.

(신)매각기일 및 매각결정기일의 공고

14. 경매기일지정
집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저경매가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 경매할 기일을 지정하게 된다.

(신) 매각기일의 지정

15. 경매기일통지
법원이 경매기일과 경락기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있다.

(신) 매각기일 및 매각결정기일 통지

16. 경매물건명세서
법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고, 이를 경매기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 작성해 놓은 것이다.

(신) 매각물건명세서

17. 경매비용예납금(競賣費用豫納金)
경매를 신청할 때에 사전에 예납하는 금액으로 집행비용으로 인정되어 최우선적으로 배당된다.

18. 경매·입찰방해죄 [競賣入札妨害罪]
2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다(형법 315조). 이 죄의 보호법익(保護法益)은 경매 또는 입찰의 공정이고, 경매·입찰에서 자유로운 경쟁을 보장하려는 데에 그 목적이 있다.
국가 또는 공공단체에서 하는 경매·입찰에는 민사소송법(601조 이하 참조)과 국세징수법(61조)에 의한 공매, 예산회계법(76조)에 의한 경쟁입찰 등이 있으며, 사인(私人)이 행하는 경매·입찰도 이 죄의 대상이 된다. 이 죄의 위법성과 관련하여 문제되는 것은 경매·입찰에 있어서 경쟁자 사이에 미리 어느 특정인에게 경락 또는 낙찰시킬 것을 협정하는 담합행위(談合行爲)의 경우이다.
담합행위는 자유경쟁을 방해하므로 이 죄가 구성되지만, 그 행위가 적정한 가격을 유지하기 위한 협정이고 그것이 사회통념상(社會通念上) 용인되는 정도의 것이라면, 사회상규(社會常規)에 위배되지 아니하는 행위(형법 20조)로 보고 위법성이 조각(阻却)된다고 해석된다. 신용훼손죄(313조)·업무방해죄(314조)와 더불어 위태범(危殆犯)의 일종이다.

19. 경매신청(競賣申請)
경매신청은 경매신청인이 부동산소유자에 대하여 가지는 부동산에 대한 환가권(換價權)에 의하여 그 부동산을 환가(換價)하기 위하여 경매법원에 대하여 경매절차의 개시를 하여 달라는 소송행위의 일종이다.

20. 경매신청등기
채권자의 경매신청이 있으면 경매법원에서는 서류를 심사하여 경매개시결정을 내리게 되는데,이때 그 법원에서 등기소에 경매개시결정의 등기를 촉탁하게 되고, 이것이 등기부 갑구에 기재되면 이를 경매기입등기 또는 경매신청등기라고 한다.압류의 효력은 통상적으로 이 등기가 기입된때부터 발생한다.

21. 경매신청취하
경매부동산에 대하여 경매신청후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 필요로 한다.

22. 공개경쟁입찰(公開競爭入札)
공개경쟁입찰이라 함은 공공기관에서 감정평가액을 기준으로 해당 물건의 내정가를 미리 정한 다음 일반인들에게 서면으로 입찰가격을 써내게 해 그 중 매매가 이상이며, 최고입찰가격을 써낸 사람에게 낙찰시키는 것을 말한다.

23. 공과주관 공무소에 대한 최고
법원은 경매개시결정후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.

24. 공동경매
수인의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에 동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 하여야 하며, 그 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시되는 절차이다.

25. 공매(公賣)
광의로서는 법률의 규정에 따라 공공기관에서 강제적으로 행해지는 매매로서, 매수의 기회가 일반으로 공개된다. 강제집행의 수단으로서 행해지는 경매는 그 대표적인 것이며, 기타 공개경쟁입찰, 수의계약을 포함한 3가지 방식이 있다.

26. 공시송달
당사자의 주소, 또는 기타 송달하여야 할 장소를 알 수 없거나 외국에서 촉탁송달의 방법에 의할 수 없기 때문에 소송서류를 송달할 수 없는 경우를 말한다. 법원 사무관등이 송달할 서류를 보관하고 당사자가 오면 언제든지 교부한다는 취지를 법원게시판에 게시하여 행하는 송달방법이다.

27. 공시최고
도난, 분실 또는 멸실된 증권 기타 상법에 무효로 할 수 있음을 규정한 증서가 있는 경우에 법원이 당사자의 신청에 의하여 공고의 방법으로 미지의 불분명한 이해 관계인에게 실권이나 기타 불이익의 경고를 첨부하여 권리신고의 최고를 하고, 어느 누구로부터도 권리의 신고가 없는 때에는 제권판결을 하는 절차를 말한다. 또 등기 의무자의 행방불명으로 등기의 말소신청을 할 수 없을 때와 신종선고의 전제로서 생 존의 신고를 최고하는 경우가 있다. 그 관할법원은 위의 증권이나 증서에 표시된 이 행지의 지방법원이다.

28. 공탁
변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 제3자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나, 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는, 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다. 대체로 ① 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, ② 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁, ③ 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.

29. 공탁소(供託所)
공탁사무를 행하는 국가기관. 지방법원장의 감독에 속하며, 각 지방의 지방법원 또는 그 지원의 소재지에 둔다.

30. 과잉매각
한 채무자의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있을 수 있다. 이런 경우를 과잉매각이라고 하는데, 이에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니된다. 다만, 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다. 과잉매각의 경우에는, 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

31. 교부청구
국세 징수법상 국세, 지방세, 징수금등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때(법인이 해산한 때) 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다.

32. 권리관계
권리관계라 함은 사람과 사람간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말한다.

33. 권리능력
권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 하여 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다.

34. 근저당권(根抵當權)
일정기간 동안 증감변동할 블특정의 채권을 최고액을 담보하기 위한 저당권으로서 당좌대월계약이나 상품공금계약 등과 같은 기본계약관계로부터 발생하여 증감변동하는 채권은 일반 저당권으로는 그 담보의 목적을 달성할 수 없으므로,일시적으로 피담보채권이 소멸하여도 저당권은 그대로 존속하도록 저당권의 부종성(附從性)을 완화할 필요에서 강구된 제도이다.그러므로 근저당권은 채권의 최고액만을 정하고 채권의 확정을 장래에 보류하는 점과 그 채권이 확정될때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향이 없으므로 저당권의 소멸에서 부종성의 예외가 된다는 점이일반 저당권과 다르다.(민법 제357조)

35. 금전집행
금전(돈)채권의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대하여 하는 강제집행이다.

36. 기각
민사소송법상 신청의 내용(예:원고의 소에 의한 청구, 상소인의 상소에 의한 불복신청 등)을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말한다. 기각의 재판은 본안판결이며 소송·형식재판인 각하와 구별된다.

37. 기간입찰
입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 개찰기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안의 날로 정한다. 입찰은 입찰표를 넣고 봉함을 한 후 개찰기일을 적은 봉투를 집행관에게 제출하는 방법과, 그 봉투를 다른 봉투에 넣어 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법으로 한다. 매수신청의 보증은, 법원의 예금구좌에 일정액의 금전을 입금하였다는 내용의 금융기관의 증명서를, 입찰표를 넣고 봉함을 한 후 개찰기일을 적은 봉투와 함께 집행관에게 제공하여야 한다.

38. 기일입찰
부동산의 매각은 ①매각기일에 하는 호가경매 ②매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③입찰기간내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 한다. 현재 법원에서는 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법을 시행하고 있다.

(구) 입찰

39. 기입등기
새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기이다. 건물을 신축하고 그것을 등기부에 기재하는 소유권보존등기나 매매나 증여 등에 의하여 부동산의 소유주가 변경한 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 제공한 경우 담보권을 설정하는 저당권설정등기 등 새로운 사실의 발생에 입각하여 새로운 사항을 기재하는 등기가 이에 해당된다.